← Tilbage til bloggen
Af: Preben Mouritzen

”Det er svært at spå – især om fremtiden”

Skrevet: 18. oktober 2018

De fastforrentede realkreditlån vinder igen terræn på bekostning af de variabelt forrentede. Og næsten 1/3 af realkreditlånene nu med fast rente og afdrag. Men hvilken lånetype skal man vælge og er det andre parametre end den forventede renteudviklingen man skal benytte i sit valg? Det sætter denne artikel fokus på.

Andelen af fastforrentede realkreditlån med afdrag til ejerboliger og fritidshuse var ultimo august i år på omkring 30%, hvilket er den højeste andel siden 2009.

Da finanskrisen startede var mere end halvdelen af alle realkreditudlån til ejerboliger og fritidshuse fastforrentede – med eller uden afdrag. Men frem til 2014 faldt denne andel faldt markant. De variabelt forrentede lån vandt store markedsandele, og deres popularitet hang sammen med det markante fald i de korte realkreditrenter.

Det betød at mange husejere fik mulighed for at nedbringe den månedlige husleje ved at omlægge realkreditlånet til et lån med variabel rente. Og de lave renter var bl.a. med til at understøtte boligejernes økonomi i årene efter finanskrisen.

Indsnævret rentespænd

Væksten i de fastforrentede lån de seneste år skyldes bl.a., at rentespændet mellem de korte og de lange realkreditobligationsrenter er blevet indsnævret. Den lange rente er desuden kommet ned på et historisk lavt niveau, hvor mange boligejere har valgt at låse deres renteudgifter fast. De senere år er der desuden sket en større differentiering i bidragssatser, der favoriserer lån med fast rente og afdrag.

Den stigende andel af fastforrentede realkreditlån betyder, at de danske husholdninger er blevet mere robuste over for renteændringer.

Forskellen på fast og variabel rente

Lad os allerførst definere forskellene på et lån med fast rente og et tilsvarende med variabel rente.

Når man optager et realkreditlån med fast rente betyder det at renten altid er den samme i hele lånets løbetid. Uanset om der kommer en rentestigning eller et rentefald så skal man betale det samme i rente hver eneste termin.

Optager man et lån med variabel rente kan renten både stige og falde. Hvis der kommer en generel rentestigning vil ens lån blive dyrere, hvorimod det modsatte vil være tilfældet ved et generelt rentefald. Så den kvartårlige terminsydelse kan altså både blive højere eller lavere.

Hvad skal du vælge

Som en tommelfingerregel er det bedst at vælge et fastforrentet lån, når renterne er på deres laveste. Når renten begynder at stige igen, kan man nemlig konvertere og skære af sin restgæld.

Et variabelt lån er omvendt det bedste valg, når renterne er på sit højeste. På den måde får man glæde af hele rentefaldet.

Mange boligejere reagerer stik modsat og vælger de variable lån, når renten er lavest. Eller det gjorde de i hvert fald for blot få år siden.

”Det er svært at spå – især om fremtiden”

Som Storm P sagde: ”Det er svært at spå – især om fremtiden”. Så hvornår er renten så på sit laveste og på sit højeste? Renten er jo notorisk uforudsigelig og rentegætterier bør i udgangspunktet ikke være bestemmende for om man vælger fast eller variabel rente. Vi behøver blot at tænke tilbage på de seneste års mange fejlagtige forudsigelser fra økonomer og andre specialister om ”at nu stiger renterne”.

Lånevalget bør i stedet afhænge af risikoovervejelser og ikke rentespekulation. Man skal fokusere på parametre som ens økonomiske styrke, ens livssituation og hvordan ens økonomiske risikoprofil ser ud.

Hvis man vælger variabel rente i form af fx et rentetilpasningslån med en rentebinding på fem år, får man en lavere startrente end ved fast rente. Ulempen er selvfølgelig, at renten kan stige.

Hvis man alternativt vælger fast rente i form af f.eks. et konverterbart lån med en løbetid på 30 år, så kender man sin rente i hele lånets løbetid – bortset fra at bidragssatserne kan ændres.

Hvis renterne falder, så kan man indfri lånet til kurs 100 og optage et nyt med en lavere fast rente. Men man skal tænke på at det ikke gratis at lave en sådan omlægning, ligesom man fra start betaler for denne fleksibilitet i form af en lidt højere rente end ellers. Hvis renterne omvendt stiger, kan man med et fastforrentet lån i nogle tilfælde indfri lånet betragteligt under kurs 100.

Andre parametre end rentens størrelse

At optage et realkreditlån med fast rente kan derfor betragtes som køb af en forsikring. Man får minimerer sin renterisiko, men præmien på ”forsikringen” betales igennem en højere startrente.

Men spørgsmålet er jo så, om man i stedet bør gå efter et billigere lån med variabel rente. Det kunne bestemt være en god ide, hvis man opfylder visse parametre. Bl.a. skal man have en høj indkomst og pæn nettoformue i forhold til boligens værdi. Og man bør også have en grad af forudsigelighed omkring ens indkomstforhold, god jobsikkerhed og en forsikring imod tab af erhvervsevne.

Derudover spiller ens livssituation og økonomiske tilpasningsevne også en væsentlig rolle i valget af lånetype. Hvis man har forsørgerforpligtelser, så trækker det isoleret set i retning af fast rente. Det gør det også hvis din risikoprofil er lav og den variable rente holder dig vågen om natten. ’

Så konklusionen er i den sidste ende at valget mellem variabel og fast rente er helt individuelt og afhængigt af ens økonomiske styrke, ens livssituation og økonomiske tilpasningsevne og ens risikoprofil –  ikke af egne eller økonomernes rentegætterier.

De fastforrentede realkreditlån med og uden afdrag udgjorde henholdsvis 478 og 192 mia. kr. i august 2018, mens de variabelt forrentede lån med og uden afdrag udgjorde henholdsvis 361 og 568 mia. kr.

Kilde: Danmarks Statistik – August 2018

Om forfatteren Preben Mouritzen er bankuddannet i Midtbank i 1973 og har erfaring fra mange forskellige afdelinger i banken. Derudover har han 22 års erfaring som marketingchef i Vestjysk Bank og efterfølgende ejer af eget marketingbureau med fokus på kommunikation for banksektoren. Ekspert i undersøgelser, analyser og kundekommunikation for den finansielle sektor.