Da ejendomsvurderinger kom til 2019 var det slut med, at forældre kan sælge forældrekøbslejligheder til deres børn under markedsprisen og undgå både gaveafgift og ejendomsavancebeskatning.
De fleste unge studerende har ikke selv råd til at investere i en lejlighed i de store studiebyer, hvor der fortsat mangler i tusindvis af billige studieboliger. Derfor er forældres køb af lejligheder til deres børn blevet stadig mere populært de senere år efter et drastisk fald i forbindelse med kriseårene fra 2008 og i de følgende år.
Det har indtil nu også været en god forretning for de fleste forældre – specielt for de, der betaler topskat. For som reglerne er i dag, kan forældrene trække renterne fra i topskatten, mens de ejer lejligheden. Når den så bliver afhændet til deres børn, kan det ske til en pris langt under markedsprisen. Dermed slipper forældrene for at skulle betale ejendomsavanceskat og børnene for at skulle betale gaveafgift.
Det slutter i 2019, når de nye ejendomsvurderinger foreligger. Boligskatteaftalen, som regeringen, Dansk Folkeparti, Socialdemokratiet og Radikale Venstre indgik i maj måned i år, sætter nemlig en stopper for det smuthul, som rigtig mange velhavende forældre har benyttet sig af for dels at kunne give deres børn en lejlighed at bo i, men også at kunne give dem en skattefrie gave, som ofte har været i millionklassen. Fordelene minimeres drastisk, da vurderingerne forventes at blive mere end fordoblet på ejerlejligheder i bl.a. København og Aarhus.
Sådan fungerer forældrekøb
For helt at forstå de gamle og nye skatteregler, så lad os se på, hvad forældrekøb er og hvordan det fungerer – også set i et skattemæssigt perspektiv.
Et forældrekøb er i praksis når en forælder køber en ejerlejlighed med det formål at leje den ud til deres barn eller deres børn.
Når den udlejes er lejligheden omfattet af Lejeloven. Derfor er det en god idé, hvis der bliver indgået et formel lejekontrakt, hvor vilkårene for lejeforholdet beskrives. Der skal også altid foreligge en kontrakt, hvis lejer (barnet) vil søge boligsikring.
Huslejen skal ligge på et niveau, hvor både Skat og Huslejenævnet kan acceptere den, så den må hverken sættes for højt eller for lavt.
De skattemæssige aspekter
Skattemæssigt betragtes udlejningen af lejligheden som en selvstændig erhvervsvirksomhed, hvilket også betyder, at overskuddet skal beskattes.
For en almindelig ejerlejlighed beregnes overskuddet ved at trække udgifterne fra lejeindtægten. De fradragsberettigede udgifter dækker fx poster som bidrag til ejerforening, renter, grundskat og forbedring og vedligeholdelse. Sidstnævnte omfatter de bygningsmæssige ting, der foretages for at opretholde lejlighedens stand – maling af vægge og vinduer, afslipning og lakering af gulve mv.
Ved forældrekøb bestemmer køber selv, at man vil beskattes under de almindelige skatteregler for personer, i virksomhedsskatteordningen eller i kapitalafkastordningen.
Beskatning ved salg
Ved salg af lejligheden til 3. mand bliver man beskattet af den fortjeneste, man får når differencen mellem salgsprisen (excl. salgsomkostninger) og købsprisen (inkl. købsomkostninger) beregnes. Hvordan fortjenesten beskattes, afhænger af hvilken beskatningsform der blev valgt til beskatning af overskuddet i forbindelse med udlejningen, jf ovenfor.
Sælges lejligheden til barnet, kan det ske til en favorabel pris til 15% under den offentlige ejendomsvurdering.
Når barnet efterfølgende sælger lejligheden til 3. mand kan det ske UDEN at blive beskattet af fortjenesten, da barnet jo selv har beboet lejligheden i perioden inden videresalg. .
Vurderingerne stiger til det dobbelte
Hvad er der da der reelt sker fra 2019?
Jo, iflg. tal fra Skatteministeriet bliver vurderingerne af ejerligheder i fx København og Aarhus i gennemsnit mere end dobbelt så høje som nu. Så selvom forældrene godt nok fremover vil kunne sælge til deres børn til 20% under vurderingerne, så vil den store økonomiske fordel ved salg i praksis være fortid, når de mere realistiske vurderinger træder i kraft i 2019.
Derfor bør forældre som har købt forældrekøbslejlighed kraftigt overveje at sælge til den unge inden de nye vurderinger bliver tilgængelige.
Artiklen skrevet af presseansvarlig hos Monni.dk, Preben Mouritzen, som kan kontaktes på mail: pm@monni.dk.dedi1725.your-server.de
