← Tilbage til bloggen
Af: Karsten Engmann Jensen, Pengeministeriet.dk

Millioner til forskel på F-lån og lån med fast rente

Skrevet: 28. august 2018

Banker der rådgiver i omlægning af boliglån påfører ikke alene deres kunder unødige omkostninger. I mange tilfælde påføres kunden et direkte tab på millioner af kroner. Historien viser nemlig, at der kan tjenes mange flere penge ved at låne i variabel rente fremfor at forsøge at udnytte mulighederne for at omlægge fast forrentede boliglån, når bankerne anbefaler det.

Som privatøkonomisk rådgiver er det måske fristende at lokke folk i fast rente. Så har de nemlig brug for løbende rådgivning. Det mest ærlige er dog at anbefale en plan, der er billigst og som holder mange år ud i fremtiden. Netop her har F-lånene et forspring på mange millioner kroner.

To familier – 1 mio. kr. til forskel

Lad os betragte to familier, som begge købte hus i år 2000.

Begge familier købte hus til 2,5 mio. kr. og optog lån på 2 mio. kr.

Den ene familie valgte et F1-lån. Den anden familie valgte lån med fast rente.
Vi leger, at familien, der valgte fast rente var så heldig, at deres privatøkonomiske rådgiver kunne forudse præcis hvornår renten nåede toppen og hvornår den nåede bunden gennem de knap 20 år der er gået.

Hvis de to familier skulle sælge deres hus i dag (2018), ville regnestykket, ifølge oplysninger fra BRF Kredit se således ud.

Deres afdrag
F1-familien ville have afviklet gæld svarende til: ca. 1.100.000 kr.
Fast rente-familien ville kun have afdraget: ca. 960.000 kr.
Forskel: ca. 140.000 kr.

Betalte renter
Fast rente-familien betalte renter på: ca. 1.580.000 kr.
F1-familien betalte: ca. 800.000 kr.
Forskel: ca. 700.000 kr.

Alle tal er ca. tal, da den slags beregninger naturligvis er behæftet med usikkerhed

Selvom familien med fast rente omlagde lån med den mest ”heldige hånd” ville de alligevel skulle betale næsten 700.000 kr. mere i rente og samtidig se, at de i perioden har afdraget betydeligt mindre på deres lån. Dårlig forretning.

Så gør det måske knap så meget, at F1-familien har betalt omkring 40.000 kr. mere i bidragssatser end fast rente-familien, der valgte at udnytte mulighederne for at konvertere i fast rente.

Fare i fremtiden

Mange vil sige, at vi ikke kan være sikre på at fremtiden bliver som fortiden. Det er korrekt. Men vi har faktisk været igennem den værste krise i historien. Den som ramte os for præcis 10 år siden. Her var renten på F1 lån på et tidspunkt steget til 5,2 pct. På samme tidspunkt var renten på de fastforrentede lån omkring 5 pct.

Men hvad var der sket, hvis ikke vi havde F-lån? Så ville ingen få glæde af, at F-renten siden har bevæget sig ned mod 0 pct. Så ville den høje faste rente have kostet Danmark mere en 50.000 jobs ekstra. Det ville  selvsagt kun have forværret krisen på boligmarkedet yderligere.

Som privat økonomisk rådgiver skal jeg tilføje, at man kun skal optage lån til variabel rente, hvis man kan se, at der er plads til at betale ydelserne i perioder, hvor renten måske stiger og gør lånet dyrere.

I Pengeministeriet foretager vi altid først anbefalinger om låntagning, når vi har gennemgået familiens samlede økonomi og vurderet om familien er rustet til at håndtere, hvis renten stiger uforudset eller hvis renten falder uforudset.

Herefter vurderer vi om familien har glæde af den månedlige besparelse nu, eller om familien har større glæde af, at låse renten fast nu, hvor den er lav og så til gengæld have vished for, at ydelsen er den samme de næste 30 år.

Lav en holdbar plan

Der er ingen der kan forudsige, hvad der kommer til at ske de næste 30 år. Derfor er det vigtigere at etablere en holdbar økonomisk plan end det er at spekulere i at renten kan gå op og renten kan gå ned.

Det er de små marginaler nu, der giver de store gevinster i fremtiden!

Karsten Engmann Jensen rådgiver om boligfinansiering, opsparing og investering i Pengeministeriet.dk. Karsten er kendt fra flere ekspertroller på DR og TV2 og har skrevet fem bøger om penge og privatøkonomi.